Heeft u een probleem met uw buren? Of heeft u problemen met uw verhuurder of de (ver)koper van uw woning? Lees hier wat uw rechten zijn en wat u kunt doen.
Vaak is het gezellig om buren te hebben. Maar soms lopen de belangen van u en uw buren uiteen. U wilt een schutting plaatsen, de buren denken daar anders over. De buren gaan een uitbouw aan hun huis plaatsen, u bent daar niet blij mee. Of u bent het met uw buren niet eens over de erfgrens tussen uw tuinen. Wie heeft er gelijk?
Vind hieronder meer informatie over hoe het zit in uw situatie.
Het lijkt eenvoudig: bij een geschil tussen buren zijn ook die buren elkaars tegenpartij. Maar het ligt toch iets anders. Het burenrecht is in principe van toepassing op eigenaren van woningen. Dat is al een belangrijk punt. Want eigenaar en bewoner hoeven niet één en dezelfde persoon te zijn. Soms is dit een woningcorporatie. Bent u eigenaar van een woning naast een woning van een woningcorporatie? Dan moet u in sommige gevallen bij de woningcorporatie aankloppen. Bijvoorbeeld als het over de erfgrens gaat. Maar het kan ook zijn dat het echt gaat om een geschil met de huurder van die woningcorporatie. Dan moet u dus bij de huurder aankloppen. Het burenrecht kan dus in sommige gevallen ook gelden voor huurders. En om het nog wat complexer te maken: soms is de gemeente de eigenaar van een stuk grond naast uw woning. Dan kunnen er weer andere regels gelden, want dat stuk grond heeft een publieke bestemming. Kortom, ga eerst goed na met wie u precies te maken heeft.
De wetgever heeft een aantal basisregels voor burenrecht vastgelegd. Bijvoorbeeld over hoogte van schuttingen en afscheidingen. Maar een gemeente mag daar met een algemene plaatselijke verordening (APV) van afwijken. Raadpleeg bij twijfel uw gemeente.
Burenrecht is iets heel anders dan bijvoorbeeld strafrecht. Bij dat laatste rechtsgebied mogen burgers niet zelf afspraken maken en de wettelijke regels naar eigen goedvinden aanpassen. Bij burenrecht kan dat tot op zekere hoogte wel. Als u met uw buurman afspreekt dat een boom op minder dan twee meter van een schutting of afscheiding mag staan, dan kan dat. U mag ook samen een zogenaamde dienstbaarheid afspreken. U staat dan bijvoorbeeld toe dat uw buren een aanbouw deels op uw grond zetten. Vaak is het verstandig om zo’n afspraak bij de notaris vast te leggen.
Als er tussen buren een geschil dreigt, probeer dan om eerst met elkaar in gesprek te gaan. Mocht het in het uiterste geval tot een gang naar de rechter komen, dan zal ook die het eerst langs deze weg proberen: dat u er samen uitkomt. Dat is vaak de beste weg. Een uitspraak van de rechter kan namelijk wettelijk gezien misschien wel duidelijkheid geven, de onderlinge relatie is dan wel verziekt. Vaak blijkt dat een gesprek al veel kan oplossen. Zeker in geval van hinder.
Als een bepaalde situatie al meer dan twintig jaar bestaat, dan kan dat alle voorgaande regels overboord zetten. Denk bijvoorbeeld aan een overbouw die, met wederzijds goedvinden, al meer dan twintig jaar deels op de grond van de buren staat. Dan is het niet meer mogelijk om plotseling het stuk grond ‘terug te eisen’. Dat geldt ook voor een boom die mogelijk op een verkeerde plek staat. Na twintig jaar is het recht om verwijdering van de boom te vorderen verjaard.
Nee. Bij burenrecht geldt eigenlijk: ga liefst eerst met elkaar in gesprek. Als duidelijk wordt dat dit tot niets leidt, kunt u alsnog naar zwaardere middelen grijpen.
‘Last hebben van’ is een moeilijk begrip. De één heeft sneller last van iets dan de ander. De wetgever brengt daarom een verschil aan tussen ‘hinder’ en ‘onrechtmatig handelen’.
Een keer een luid feest kan hinderlijk zijn, maar hoeft niet onrechtmatig te zijn. Onrechtmatig is wel: als uw bezit of privacy wordt aangetast. De buurman bouwt bijvoorbeeld een aanbouw in de tuin. Dat kan hinderlijk zijn, maar het mag, als het binnen de regels blijft. De aanbouw wordt onrechtmatig als de buren er een raam in plaatsen waarmee zij rechtstreeks in uw tuin kunnen kijken.
U moet zelf goed afwegen waar ‘hinderlijk’ echt ‘onrechtmatig handelen’ wordt.
Bij onduidelijkheid over de erfgrens kunt u het Kadaster inschakelen. Zij kunnen precies een oordeel vellen, aan de hand van metingen. Hier zijn wel kosten aan verbonden: minimaal € 580,-.
De eerste vraag is: op wiens grond staat die schutting? Staat die op uw eigen grond, dan betaalt u de schutting zelf. Komt die op de grens, dan moeten de buren meebetalen. U bent gemeenschappelijk eigenaar van de nieuwe schutting. U bent ook samen verantwoordelijk voor het onderhoud.
De vraag is hier: hoe lang duurt die situatie al? Is het meer dan twintig jaar, dan mag de schutting blijven staan. De buren hebben hun recht op bezwaar laten verjaren.
Niet zomaar. Er is wel toestemming vooraf voor nodig. Maar u kunt het feitelijk ook niet weigeren. Snoei zelf de overhangende takken als u er zeker van wilt zijn dat uw boom niet wordt verminkt. Anders mogen de buren het doen.
In principe mag iemand op eigen terrein iets bouwen, zolang dit wel binnen de regels blijft.
Soms is voor aanbouw een gemeentelijke vergunning nodig. Maar ook al staan de buren volledig in hun recht, toch kan het helpen om bezwaar te maken. Soms kan namelijk uw woongenot zodanig aangetast worden, dat dit belang zwaarder weegt. Maar dit is in de praktijk wel uitzonderlijk.
Ga altijd eerst in gesprek met de buren. Desnoods zoekt u juridische hulp.
Ja, in principe wel. Uw buren maken aanspraak op het zogenoemde steiger- of ladderrecht. Soms kan het zo zijn dat uw belang zwaarder weegt. Bijvoorbeeld als door die steiger uw woning of het terras grote schade gaan oplopen. Dan moet een andere oplossing gevonden worden.
Zowel bij de buren als bij de eigenaar van de woning. Want die laatste is ook de eigenaar van de boom. De buren kunnen u toestemming geven om bijvoorbeeld een stukje van de boom te zagen. Maar als u de boom wilt verwijderden, dan moet de eigenaar toestemming geven.
Als die boom meer dan twee meter van de erfgrens tussen uw tuinen staat, dan kunt u daar niet heel veel tegen doen. Het is hinderlijk, maar niet onrechtmatig.
