Als u er met de overheid niet uitkomt.
U en uw overheid zullen het niet altijd met elkaar eens zijn. Denk hierbij aan de gevolgen van een herziening of een afwijking van een bestemmingsplan. Wat betekent dit voor de waarde van uw woning. Wat kunt u er tegen doen? En hoe werkt dat?
Hierna volgen enkele algemene tips en wordt er uitleg over een aantal onderwerpen gegeven. Heeft u niet kunnen vinden wat u zoekt? Neem dan contact met ons op om de mogelijkheden te bespreken. Klik hier voor onze contactgegevens.
Planschade
Wat is planschade?
Planschade kan ontstaan wanneer een woning of perceel minder waard wordt door een bestemmingsplan. Bijvoorbeeld wanneer van een bestemmingsplan wordt afgeweken of wanneer deze wordt gewijzigd of herzien. Dit noemt men ook wel planologische veranderingen.
Vergelijking tussen oude planologische mogelijkheden en nieuwe planologische mogelijkheden
De Raad van State (hoogste bestuursrechter) heeft bepaald, dat, voor de beoordeling van planschade, moet worden onderzocht of de aanvrager als gevolg van de planologische verandering in een nadeligere positie is gekomen. Daarbij moet dan ook duidelijk zijn dat de aanvrager als gevolg daarvan schade lijdt of zal lijden.
Om dit vast te kunnen stellen moet de schadeveroorzakende planologische wijziging worden vergeleken met de oude planologische mogelijkheden. Het gaat hier dan niet om de feitelijke situatie, maar wat volgens de oude planologie maximaal mogelijk was. Het maakt hierbij dus niet uit of dit ook daadwerkelijk is gerealiseerd.
Normaal maatschappelijk risico
De rechtspraak bepaalt dat minimaal 2% en maximaal 5% van de schade voor rekening van de aanvrager komt. Dit noemt men het normaal maatschappelijk risico. Een voorbeeld:
Stel dat uw woning € 200.000,- waard is. Dan is twee procent daarvan €4.000,-. Dit betekent dat de waardevermindering, als gevolg van het besluit, meer dan €4.000,- dient te zijn. Het bedrag boven die €4.000,- is dan uw schadebedrag dat u wordt toegekend.
De rechtspraak gaat tegenwoordig uit van meer dan 2% eigen risico. De Raad van State vindt met een juiste motivering 3% tot 5% ook al steeds vaker goed. Dit betekent dat bij 3% de schade al meer dan €6.000,- moet zijn. Bij 5% is dat al € 10.000,-.
Over deze percentages leest u hieronder meer.
Het uiteindelijke resultaat blijft in individuele gevallen afhankelijk van een toetsing
Dit wordt gedaan aan de hand van de door de Afdeling bestuursrechtspraak (van de Raad van State) ontwikkelde beoordelingscriteria:
-
- Betreft het een “normale maatschappelijke ontwikkeling die in de lijn der verwachtingen” lag, ook al bestond geen concreet zicht op de omvang, plaats en moment van realisering?
- Past de ontwikkeling naar aard en omvang in de ruimtelijke structuur van de omgeving?
- Past de ontwikkeling binnen een reeks van het door de gemeente gevoerde ruimtelijk beleid?
- Wat is de afstand van de ontwikkeling tot de onroerende zaak?
- Wat is de omvang van het door de ontwikkeling veroorzaakte nadeel?
Belangrijkste criteria normaal maatschappelijk risico
In een recente uitspraak heeft de Raad van State twee criteria vastgesteld die het belangrijkste zijn voor vaststelling van het normaal maatschappelijk risico, namelijk:
1. Past de ontwikkeling naar aard en omvang binnen de ruimtelijke structuur van de omgeving?
2. Past de ontwikkeling binnen een reeks van het door de gemeente gevoerde ruimtelijk beleid?
Gevolg voor vaststelling maatschappelijk risico:
• 5% indien er aan beide criteria wordt voldaan.
• 4% indien er volledig wordt voldaan aan één van de criteria en deels aan de ander.
• 3% indien er aan volledig aan één van de criteria wordt voldaan.
• 3% wanneer deels aan beide criteria wordt voldaan.
• 2% in alle overige gevallen.
Wist u dat er een verandering zou komen?
Dan kan er sprake zijn van voorzienbaarheid. Het gaat erom dat u de schade niet kon voorzien toen u de woning kocht. Voor de voorzienbaarheid van planschade is het criterium dat er sprake moet zijn van een openbaar gemaakt concreet beleidsvoornemen. Het beleidsvoornemen hoeft geen formele status te hebben. Een ontwerp bestemmingsplan of een structuurvisie is daar een voorbeeld van.
Bij planschade wordt namelijk als uitgangspunt gehanteerd dat een redelijk denkend en handelend koper op het moment van aankoop rekening houdt met de kans dat de planologische situatie ter plaatse kan gaan veranderen. Gaat de situatie in ongunstige zin veranderen, dan zal een redelijk denkend en handelend koper de negatieve ontwikkeling betrekken bij het overeenkomen van de koopprijs. De redelijk denkend en handelend koper zal in dat geval dus minder betalen voor de woning.
Natuurlijk loopt het in de praktijk vaak anders, maar dat doet helaas niet af aan dit – juridisch – criterium. De schade wordt niet vergoed indien er sprake is van voorzienbaarheid.
Iets anders geregeld met de ontwikkelaar van het plan?
Als u iets geregeld heeft met de ontwikkelaar, bijvoorbeeld u krijgt al een bedrag of grond of iets anders. Dan heet dat “anderszins verzekerd” en heeft u mogelijk geen recht meer op planschade. Dit omdat de schade dan al op een andere wijze is vergoed.
Dient u een planschadeverzoek in?
Dan zal uw gemeente leges in rekening brengen. Dit bedrag ligt tussen de €300,- en €500,- en staat los van het normaal maatschappelijk risico.
Uiteindelijk zal de gemeente voor de advisering een externe onafhankelijke adviseur inschakelen. Zij zullen uw aanvraag aan alle criteria toetsen. Er zijn dan twee mogelijke uitkomsten: er is wel of geen sprake van planschade.
Er is wel sprake van planschade
Dan wordt gekeken in hoeverre er sprake is van waardevermindering en wordt bepaald in hoeverre het schadebedrag in aanmerking komt voor een vergoeding. U ontvangt de door u betaalde leges terug.
Er is geen sprake van planschade
Dan wordt uw aanvraag afgewezen en komt u niet in aanmerking voor een vergoeding. U ontvangt de door u betaalde leges niet terug.
Een zitting bij de bestuursrechter: hoe gaat dat eigenlijk?
U wordt opgeroepen
De bode zal u bij de ingang van de zittingszaal oproepen voor de aanvang van de zitting. Wanneer u in de zittingszaal komt, treft u daar de rechter(s) en een griffier. Het is niet gebruikelijk dat u de leden van de rechtbank een hand geeft wanneer u binnenkomt of vertrekt.
Enkelvoudige of meervoudige kamer
Uw dossier zal worden behandeld door een enkelvoudige – of een meervoudige kamer. In het eerste geval betekent het dat er één rechter in de zaal aanwezig is die uw zaak behandelt en in het tweede geval zijn drie rechters aanwezig.
Bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State heten de rechters officieel “staatsraden”. De rechter wordt aangesproken met voorzitter of meneer of mevrouw de rechter. De rechter aanspreken met “edelachtbare” wordt nauwelijks nog gedaan.
Wanneer er een meervoudige kamer is, is de middelste rechter de voorzitter. Deze rechter leidt de zitting. Bij binnenkomst zal de voorzitter zeggen waar u plaats kunt nemen en zal gecontroleerd worden wie aanwezig zijn. De communicatie loopt altijd via de voorzitter.
De voorzitter geeft partijen het woord
U communiceert ook steeds via de voorzitter, dus in beginsel nooit rechtstreeks met uw wederpartij. Zo worden onderlinge discussies en emoties voorkomen en blijft de behandeling gericht op het goed informeren van de rechter. Heeft u zelf één of meer mensen meegenomen, dan is het tijdens de zitting erg storend en niet gebruikelijk dat u met hen overlegt. Werk eventueel stilletjes met het uitwisselen van briefjes.
De voorzitter opent de zitting
Bij de opening vertelt de voorzitter welke werkwijze tijdens de zitting wordt gehanteerd, dus wanneer er vragen gesteld worden door de rechter en wanneer welke partij de gelegenheid krijgt om zijn/haar standpunten naar voren te brengen of om te reageren op de wederpartij. De rechter organiseert meestal een informele, vriendelijke sfeer en zal de verschillende onderwerpen op een gestructureerde manier behandelen. Tijdens de zitting richten de partijen in beginsel niet het woord tot elkaar. Het doel van de zitting is het informeren van de rechtbank.
De actuele werkwijze van de rechtbank is dat er in de eerste ronde van de zitting direct vragen door de rechter worden gesteld. Maar het kan ook gebeuren dat u eerst een paar minuten de gelegenheid krijgt om uw beroepschrift nog even in te leiden met de belangrijkste pijnpunten. Dit kunt u dan eventueel doen met behulp van een korte pleitnotitie.
Als de rechter klaar is met het stellen van vragen, stelt de rechter u nog een keer in de gelegenheid te reageren op wat er tijdens de zitting is gezegd. U kunt niet meer nieuwe onderwerpen benoemen. Eerst mag u nog wat zeggen, daarna de gemeente (en als de derde-belanghebbende – meestal de vergunninghouder – aanwezig is heeft die het laatste woord).
Daarna sluit de rechter het onderzoek en de zitting en geeft dan aan dat ze binnen 6 weken uitspraak doen. Dat kan verlengd worden met nog eens 6 weken. Vervolgens verlaat u de rechtszaal.
Het is niet altijd nodig om aanwezig te zijn bij een zitting
Het geven van een toelichting is bijvoorbeeld niet nodig als het beroepschrift voldoende duidelijk is en/of als de vraagstelling een puur theoretische/juridische is en de feitelijke situatie niet toegelicht hoeft te worden.